L'immobilier ne nous sauvera pas de l'inflation : ce que j'ai changé dans mes placements en 2026

Au moment où j'ai tourné cette vidéo, en mars 2026, l'énergie renchérissait sur fond de tensions au Moyen-Orient. Du gaz et du pétrole plus chers, c'est d'abord une mauvaise nouvelle pour tout ce qui en consomme : l'intelligence artificielle et ses centres de données, le transport aérien et maritime, la pétrochimie, la métallurgie. Mais c'est surtout un catalyseur d'inflation, qui a un effet destructeur sur à peu près tous les acteurs de l'économie, y compris ceux qu'on croit protégés. Cet article explique pourquoi je ne compte pas sur la pierre pour me protéger, ce que l'histoire dit des foncières cotées en période de stagflation, et ce que j'ai décidé de faire, avec les réserves qui s'imposent.

Pourquoi l'immobilier n'est pas un rempart fiable contre l'inflation ?

L'idée est intuitive : les loyers sont indexés, les immeubles sont des actifs réels, donc l'immobilier suit l'inflation. La réalité est plus compliquée, et les années 2022 à 2024 l'ont montré. Quand l'inflation monte, les banques centrales relèvent leurs taux ; quand les taux montent, la valeur de tout actif de rendement baisse, parce que les investisseurs exigent un rendement plus élevé pour le même loyer. Les immeubles de bureaux, de commerces et même de logements ont perdu de la valeur en Europe pendant que l'inflation était à son plus haut. Les loyers, eux, sont indexés avec retard, sur des indices plafonnés ou négociés, et un locataire qui souffre de l'inflation négocie ou part. Un propriétaire endetté à taux variable subit les deux effets en même temps. L'immobilier protège de l'inflation sur très longue période ; à l'échelle de quelques années, il en souffre d'abord.

Que se passe-t-il en stagflation, quand la croissance s'arrête aussi ?

La stagflation, inflation élevée et croissance faible, est le scénario le plus difficile pour un investisseur : les actions souffrent de la croissance absente, les obligations de l'inflation, et le cash de l'un et l'autre. Le précédent le plus documenté est la période 1972-1982 aux États-Unis, deux chocs pétroliers et une inflation moyenne proche de 9 % par an. D'après les séries de l'association américaine des REITs, l'indice des foncières cotées a délivré environ 13 % par an sur cette période, soit plus de 4 points au-dessus de l'inflation. Les grandes actions américaines ont fait nettement moins bien sur la décennie 1970, avec un rendement réel négatif ; dans ma vidéo, j'avais cité un chiffre proche de 2 % par an pour le S&P 500 sur 1972-1982, que je n'ai pas retrouvé exactement dans une série officielle et que je donne comme ordre de grandeur, à vérifier.

Pourquoi les foncières ont-elles mieux tenu ? Parce qu'elles combinent des actifs réels, des loyers qui finissent par s'indexer, et une obligation de distribution qui force à rendre le cash aux actionnaires plutôt qu'à le laisser s'éroder. C'est la raison pour laquelle elles restent ma classe d'actifs de référence, et pourquoi notre article foncières cotées vs S&P 500 insiste sur leur comportement en période d'inflation.

Pourquoi ralentir mes achats de foncières, alors ?

Parce qu'un choc énergétique ne se traduit pas immédiatement par la stagflation des années 1970, et parce que la première réaction des marchés à une remontée de l'inflation est une baisse de tous les actifs de rendement, foncières comprises, comme en 2022. Je n'ai pas vendu ; j'ai ralenti le rythme de mes versements programmés sur les foncières, pour garder de la capacité d'achat si les cours baissent, et j'ai placé une part croissante de mes versements sur des produits structurés logés dans mes contrats d'assurance vie. C'est un choix de rythme et de répartition, pas un changement de conviction : les foncières restent la colonne vertébrale de ma pyramide patrimoniale.

Qu'est-ce qu'un produit structuré, et pourquoi en ai-je pris ?

Un produit structuré est un titre de créance émis par une banque, dont le rendement dépend de l'évolution d'un sous-jacent (un indice, un panier d'actions, parfois des foncières cotées), selon une formule fixée à l'avance. Les plus courants offrent un coupon conditionnel, versé si le sous-jacent ne baisse pas sous un certain seuil, et une protection du capital à l'échéance tant que le sous-jacent n'a pas franchi une barrière de perte. Ce que j'y cherche dans une période incertaine : un rendement cible connu d'avance, une protection partielle contre une baisse modérée, et une fiscalité d'assurance vie. Ce qu'il faut savoir avant d'y toucher, et que je préfère écrire moi-même plutôt que de le laisser aux plaquettes :

• Le risque d'émetteur : la protection du capital ne vaut que si la banque émettrice ne fait pas défaut. Ce n'est pas un dépôt bancaire garanti.
• La protection ne joue qu'à l'échéance : une sortie anticipée se fait au prix de marché, qui peut être bien inférieur au capital investi.
• L'objectif de rendement n'est pas garanti : c'est une cible conditionnelle, susceptible de ne pas être atteinte si le sous-jacent baisse.
• La complexité : chaque produit a sa formule, ses barrières, ses dates de constatation. Le document d'informations clés est à lire en entier, et il est rarement simple.
• Ce que j'en attends : un complément aux foncières pendant une phase où je veux réduire ma sensibilité aux cours, pas un remplacement, et pas une allocation majoritaire.

J'insiste : les produits structurés ont longtemps été diabolisés par les créateurs de contenu, parfois à raison quand ils étaient vendus sans explication. Ils peuvent avoir un intérêt réel dans une allocation, à condition que le mécanisme et les risques soient compris. Ce site les mentionne dans ses principes avec exactement cette réserve, et je m'y tiens.

Comment se positionner face à un choc inflationniste ?

Actif	Comportement historique en inflation élevée	Ce que j'en fais en 2026
Immobilier physique en direct	Valeur en baisse quand les taux montent, loyers indexés avec retard	Aucun, pour les raisons données dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif
Foncières cotées	Baisse initiale avec les taux, puis meilleure résistance que les actions sur la durée (1972-1982)	Colonne vertébrale, rythme d'achat ralenti pour garder de la capacité
SCPI	Valeur de part ajustée avec retard, liquidité qui se contracte	Sélectives, selon mes critères
Actions de croissance	Les plus pénalisées par la hausse des taux	Via un ETF mondial, sans surpondération
Produits structurés en assurance vie	Dépend de la formule ; protection partielle contre une baisse modérée	Part croissante des nouveaux versements, minoritaire dans l'ensemble
Or, cryptomonnaies	Volatils, ne produisent rien	Aucun
Liquidités	Perdent l'inflation chaque année	Réserve de précaution, et capacité d'achat pour les baisses

Foire aux questions

Faut-il vendre ses foncières cotées quand l'inflation repart ?

Je ne l'ai pas fait. La baisse initiale est le moment où elles deviennent moins chères par rapport à leurs immeubles ; l'histoire de 1972-1982 suggère qu'elles rattrapent ensuite. Vendre au moment du choc, c'est transformer une volatilité en perte.

Les produits structurés sont-ils un placement sûr ?

Non. Ils comportent un risque de perte en capital lié à l'émetteur et au sous-jacent, une protection valable seulement à l'échéance, et un rendement conditionnel. Ils sont moins volatils qu'une action ; ils ne sont pas sans risque.

Pourquoi en assurance vie ?

Pour la fiscalité après huit ans, et parce que c'est l'enveloppe où ces produits sont le plus souvent disponibles. Les frais du contrat s'ajoutent, ce qu'il faut intégrer au rendement cible.

L'immobilier ne protège donc jamais de l'inflation ?

Il protège sur très longue période, une fois les loyers réindexés et les taux redescendus. À l'échelle de deux ou trois ans, il en souffre d'abord. La nuance est entre « rempart » et « rattrapage ».

Que ferez-vous si l'inflation ne repart pas ?

Je reprendrai le rythme normal de mes achats de foncières, et les produits structurés auront joué leur rôle de poche intermédiaire. Ce plan a été construit pour ne pas dépendre d'un scénario.

En résumé

L'immobilier ne nous sauvera pas de l'inflation à court terme, et il faut cesser de le dire. Les foncières cotées ont historiquement mieux tenu que les actions en stagflation, et restent mon actif de référence. En 2026, j'ai choisi de ralentir mes achats et d'ajouter une poche de produits structurés, en connaissant leurs risques. Ce qui coûte cher, dans une période comme celle-ci, c'est de confondre un actif réel avec une protection automatique.

Pour aller plus loin : notre article foncières cotées vs S&P 500 pour le comportement en inflation, la page sur les risques des foncières cotées pour la sensibilité aux taux, et mon article volatilité et risque. Pour évaluer si un produit structuré a sa place dans votre contrat, avec son document d'informations clés en main, un rendez-vous avec le cabinet est la bonne étape.

Cet article développe ma vidéo « L'immobilier ne nous sauvera pas (j'investis dans ces 2 placements) » (mars 2026). Sources : Nareit, séries historiques de l'indice FTSE Nareit All Equity REITs (1972-1982 : environ 13 % annualisé, inflation moyenne proche de 9 %, telles que reprises par plusieurs analyses de la période) ; le chiffre cité pour le S&P 500 sur la même période est un ordre de grandeur non re-sourcé. Les caractéristiques des produits structurés décrites sont génériques ; chaque produit doit être analysé sur son document d'informations clés. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comme les produits structurés comportent un risque de perte en capital.