Ma pyramide patrimoniale pour débuter : pas de résidence principale obligatoire, une épargne de précaution calibrée, des actifs productifs dès le départ

Il existe une image que tous les créateurs de contenu patrimonial reprennent, à quelques variantes près : une pyramide dont la base serait la sécurité et le sommet le risque, et qu'il faudrait construire dans l'ordre, étage après étage. Je l'ai regardée longtemps avant de comprendre qu'elle ne correspondait ni à ma situation, ni à ce que je comprenais des actifs. Cet article propose la mienne, en expliquant pourquoi elle diffère de la version classique à chaque étage, et en disant clairement à qui elle ne convient pas.

Étage 1 classique : la résidence principale. Pourquoi je ne la mets pas à la base ?

La pyramide classique commence par acheter son logement. L'argument : on ne paie plus de loyer à fonds perdus, et on se constitue un capital. J'ai un désaccord de fond avec l'idée que ce soit une étape obligatoire, pour trois raisons. D'abord, une résidence principale n'est pas un actif productif : elle ne verse rien, coûte des charges, une taxe foncière, des travaux, et immobilise un apport considérable. Ensuite, elle réduit la mobilité au moment de la vie où la carrière en demande le plus : entre 25 et 40 ans, changer de ville pour un meilleur poste vaut souvent plus que la plus-value d'un appartement. Enfin, le calcul « loyer à fonds perdus » oublie que l'acheteur paie, lui aussi, à fonds perdus : les intérêts du crédit, les frais de notaire, la taxe foncière, l'assurance et l'entretien.

Je ne dis pas qu'il ne faut pas acheter sa résidence principale. Je dis que c'est un choix de vie, avec une composante financière qui peut être bonne ou mauvaise selon la ville, la durée de détention et le prix, et non la première marche obligée d'un patrimoine. J'ai développé un raisonnement voisin sur l'achat locatif dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif.

Étage 2 classique : l'épargne de précaution de trois à six mois

La règle des trois à six mois de dépenses sur un livret est raisonnable, et c'est précisément le problème : elle est appliquée sans réfléchir. Un salarié en CDI, sans enfant, sans crédit, dans un secteur qui recrute, a besoin de moins qu'un indépendant avec deux enfants et un prêt immobilier. Et un patrimoine investi dans des actifs liquides, comme des foncières cotées vendables en quelques secondes, constitue lui-même une réserve, à condition d'accepter de vendre dans un mauvais moment si le besoin survient. Ma propre épargne de précaution est plus faible que la règle ; elle est calibrée sur mes dépenses incompressibles, ma stabilité professionnelle et la liquidité du reste de mon patrimoine. Ce n'est pas un conseil : c'est un paramètre à ajuster à sa situation, pas une constante.

Étage 3 classique : le fonds en euros

Le fonds en euros d'une assurance vie garantit le capital et rapporte, ces dernières années, entre 2 % et 3 % avant prélèvements sociaux, parfois plus sur des contrats récents avec bonus. Pour un horizon de deux ou trois ans, c'est une bonne poche d'attente. Pour un horizon de trente ans, c'est un actif dont le rendement réel, après inflation et prélèvements, oscille autour de zéro, et qui occupe une place que des actifs productifs rempliraient mieux. Je n'en détiens pas pour ma retraite ; j'en aurais si j'avais un projet à financer dans trois ans. La question n'est pas « le fonds en euros est-il bon », mais « pour quel horizon ».

Ma pyramide : les actifs productifs dès le départ

Étage	Pyramide classique	Ma pyramide	Pourquoi
Base	Résidence principale	Une réserve de liquidités calibrée sur ma situation, pas sur une règle	Un logement n'est pas un actif productif ; la liquidité, si
2	Épargne de précaution 3 à 6 mois	Un ETF actions mondial, en versements programmés	Diversification maximale, frais minimaux, aucun temps de gestion
3	Fonds en euros	Foncières cotées sélectionnées une par une : la colonne vertébrale	Actif productif, distribuant, sous-évalué par rapport à ses immeubles, que je comprends
4	Actions et immobilier	Éventuellement des SCPI anciennes et bien gérées, ou un bien à crédit si le levier a un sens	Diversification vers l'immobilier non coté, une fois le socle constitué
Sommet	Cryptomonnaies, actifs spéculatifs	Rien. Ou une résidence principale, si c'est un choix de vie	Je n'investis pas dans ce qui ne produit rien

Le renversement tient en une phrase : la pyramide classique met la sécurité en bas et le rendement en haut, la mienne met la liquidité en bas et les actifs productifs juste au-dessus, parce que sur trente ans, le plus grand risque n'est pas la volatilité, c'est de ne pas avoir investi. J'ai détaillé ce point, avec le calcul des 100 € par mois sur trente ans, dans volatilité et risque ne sont pas la même chose.

Pourquoi les foncières cotées comme colonne vertébrale ?

Parce qu'elles réunissent ce que je cherche dans un actif de long terme : elles possèdent des immeubles, encaissent des loyers, distribuent la majorité de leur résultat, se négocient chaque jour, et, depuis 2022, cotent souvent en dessous de la valeur de leur patrimoine. Elles ont une performance historique élevée sur cinquante ans, une volatilité que j'ai appris à accepter, et une fiscalité des dividendes que je juge supportable au regard de leur exonération d'impôt sur les sociétés. La fiche foncières cotées et notre page sur leurs risques réels décrivent le véhicule sans complaisance ; mon article ETF immobiliers ou sélection explique pourquoi je les choisis une par une.

À qui cette pyramide ne convient pas

• À qui a un projet à moins de cinq ans : un apport immobilier, des études, une création d'entreprise. La volatilité des actifs productifs peut tomber au mauvais moment ; le fonds en euros ou un livret reprennent alors tout leur sens.
• À qui ne supporte pas de voir son patrimoine baisser de 30 % : ce n'est pas une faiblesse, c'est un tempérament, et il vaut mieux le connaître avant que pendant. La pyramide classique, plus lente, sera tenue ; la mienne ne le sera pas.
• À qui a des personnes à charge et des revenus irréguliers : l'épargne de précaution redevient un étage à part entière, dimensionné généreusement.
• À qui elle peut convenir : un actif entre 25 et 45 ans, avec des revenus stables, un horizon long, et la volonté de comprendre ce qu'il détient. C'est le profil que ce site appelle le particulier investisseur.

Comment je la mets en pratique

Un versement programmé mensuel, réparti entre un ETF mondial et des foncières cotées choisies sur des critères que j'explique ailleurs, sur un compte-titres et, pour les foncières européennes éligibles, un PEA. Une réserve de liquidités que je ne touche pas et que je ne cherche pas à faire fructifier. Aucune dette, pour l'instant, parce que je n'ai pas trouvé d'usage du crédit qui vaille son engagement. Et une revue annuelle, pas mensuelle, pour éviter de réagir aux mouvements de marché. Ce n'est pas sophistiqué. C'est tenable, et c'est ce qui compte sur trente ans.

Ma propre première marche, et ce qu'elle m'a coûté : comment j’ai commencé avec 20 000 € de prêt étudiant.

Deux précisions sur les étages de cette pyramide : pourquoi l'ETF mondial du deuxième étage ne doit pas être seul, dans 100 % ETF MSCI World en PEA, pourquoi je ne suis pas d'accord, et pourquoi le sommet spéculatif reste vide, dans pourquoi je n'investis pas dans le Bitcoin.

Foire aux questions

Faut-il vraiment ne pas acheter sa résidence principale ?

Non, il faut ne pas l'acheter par principe. Dans une ville où acheter coûte moins que louer sur dix ans, avec une stabilité professionnelle, c'est un bon choix. Dans une grande métropole chère, avec une carrière mobile, c'est souvent un mauvais choix financier, quelle que soit sa valeur affective.

Combien d'épargne de précaution, alors ?

Assez pour couvrir vos dépenses incompressibles pendant la durée qu'il vous faudrait pour retrouver un revenu, majorée si vous avez des personnes à charge. Pour certains c'est un mois, pour d'autres neuf. La règle des trois à six mois est une moyenne, pas une loi.

Pourquoi un ETF mondial avant les foncières, si vous préférez les foncières ?

Parce qu'un ETF mondial est le socle le plus diversifié et le moins coûteux qui existe, et qu'il ne demande aucune compétence. Les foncières sont ma conviction ; l'ETF est mon assurance contre le fait que ma conviction soit fausse.

Où placer les SCPI dans cette pyramide ?

À l'étage 4, une fois le socle constitué, et seulement des SCPI anciennes et bien gérées, selon les critères de comment je sélectionne une SCPI. Elles apportent une exposition immobilière non cotée, avec une liquidité et des frais qu'il faut accepter.

Et le PER, l'assurance vie ?

Ce sont des enveloppes, pas des étages : elles contiennent les actifs des étages 2 et 3. Je les utilise avec parcimonie, pour les raisons données dans pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser.

En résumé

Ma pyramide inverse la logique habituelle : la liquidité en bas, les actifs productifs juste au-dessus, la résidence principale nulle part par défaut, et rien de spéculatif au sommet. Elle convient à un profil précis, que j'ai décrit, et pas aux autres. Ce qui coûte cher, ce n'est pas de choisir l'une ou l'autre pyramide : c'est de suivre celle d'un autre sans savoir pourquoi.

Pour vous situer, le quiz investisseur de ce site identifie votre profil en cinq questions, et la page par où commencer ordonne les étapes. Pour construire votre propre pyramide, avec vos projets, vos charges et votre horizon, un rendez-vous avec le cabinet est la bonne étape.

Cet article développe ma vidéo « Ma pyramide patrimoniale pour débuter sans s'y perdre » (octobre 2024). Il décrit une allocation personnelle, adaptée à une situation précise, et ne constitue pas un conseil en investissement : les actifs cités comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée. Les rendements des fonds en euros mentionnés sont des ordres de grandeur observés sur le marché, à vérifier contrat par contrat.