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Analyses, prises de position, chiffres bruts. Sans langue de bois. Les articles de fond ont leur propre page : tous les articles.
J’ai blacklisté les SCPI pendant 2 ans… puis j’ai changé d’avis
Pourquoi j’ai longtemps rejeté les SCPI, et les 4 critères que j’utilise désormais pour les sélectionner.
LireSCPI Log In : Stratégie, Performance et Analyse de Résilience (Theoreim)
Analyse approfondie de la SCPI Log In (Theoreim), spécialisée dans l'immobilier productif (Logistique, Data Centers) en Europe. Performance, frais, RAN et résilience.
LireSCPI Wemo One : L’ambition d’un Haut Rendement Européen – Analyse Critique
Analyse critique de la SCPI Wemo One, lancée par Wemo REIM en 2024, visant un taux de distribution de 7,0 % grâce aux stratégies Small Cap et Smart Cap. Risques et résilience.
LireSCPI Corum Origin : Discipline, Pérennité, et Anti-Cyclicité
Analyse critique de la SCPI Corum Origin, pionnière de la diversification européenne : performance, gestion de la collecte, frais, fiscalité et résilience patrimoniale.
LireSCPI Reason : L'innovation Quantitative Face à l'Épreuve du Temps et de la Performance – Analyse Critique et Points de Vigilance
Analyse critique de la SCPI Reason, une SCPI de gestion quantitative lancée par MNK Partners, ses promesses, performances, frais et risques. Une nouvelle approche disruptive du marché immobilier non coté.
LireExpatriés : pourquoi et comment investir en SCPI européennes
Guide complet pour les non-résidents : découvrez les avantages fiscaux, la simplicité de gestion et les opportunités d'investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier européennes.
LireSCPI vs REITs : quelles différences pour votre portefeuille ?
Analyse comparative des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et des Foncières Cotées (REITs/SIIC) : performance, fiscalité et liquidité pour votre stratégie à long terme.
LireObjectif 1 500 €/Mois : Le Plan SCPI Européennes pour l'Expatrié (250 000 €)
Analyse : stratégie allocation en SCPI européennes visant un revenu net stable et fiscalement optimisé pour les expatriés.
LireFiscalité des SCPI européennes vs françaises : ce qui change réellement
Crédit d'impôt égal à l'impôt français, taux effectif, exonération des prélèvements sociaux : le détail des deux mécanismes qui allègent la fiscalité d'une SCPI investie hors de France, et leurs limites concrètes.
LireSCPI Iroko Zen : Analyse du Modèle « 0 % de Frais d'Entrée »
Analyse approfondie de la SCPI Iroko Zen : taux de distribution 7,14 % en 2025, structure de frais réelle derrière le « 0 % de frais d'entrée », endettement, résilience.
LireSCPI Remake Live : Analyse de la Diversification Européenne Sans Frais d'Entrée
Analyse approfondie de la SCPI Remake Live : taux de distribution 7,05 % en 2025 (en baisse depuis 2023), frais de gestion à 18 % TTC, endettement faible, diversification européenne sur 9 pays.
LireSCPI Corum Eurion : Analyse de la Diversification Zone Euro Labellisée ISR
Analyse approfondie de la SCPI Corum Eurion : taux de distribution 5,73 % en 2025 (rebond après un point bas à 5,53 % en 2024), frais de gestion 12,40 % HT, absence de commission de retrait sur les parts, diversification sur 8 pays de la zone euro.
LireSCPI Corum XL : Analyse de la Diversification Hors Zone Euro et du Risque de Change
Analyse approfondie de la SCPI Corum XL : taux de distribution 5,30 % en 2025 (9e année consécutive au-dessus de l'objectif), frais de gestion 12,40 % à 15,90 % HT, endettement à 26 %, présence dans 11 pays dont 54 % au Royaume-Uni.
LireSCPI Novaxia Néo : Analyse de la Pionnière de la Transformation Urbaine
Analyse approfondie de la SCPI Novaxia Néo : taux de distribution en baisse depuis 2021 (5,50 % en 2025), TOF à 90,6 %, file d'attente au retrait à 5,5 % des parts, sanction AMF de décembre 2025 contre la société de gestion.
LireSCPI Comète : Analyse de la Diversification 100 % Internationale Sans Dette
Analyse approfondie de la SCPI Comète (Alderan) : taux de distribution 9 % en 2025 (en baisse depuis 2024), 100 % internationale, aucun endettement, concentration sur le Royaume-Uni à surveiller.
LireSCPI Épargne Pierre : Analyse de la Mutualisation du Risque et de la Stabilité du Rendement
Analyse approfondie de la SCPI Épargne Pierre (Atland Voisin) : taux de distribution stable à 5,28 % depuis quatre exercices consécutifs (2022-2025), 414 immeubles et 1 020 baux pour une mutualisation exceptionnelle du risque locatif, endettement maîtrisé à 11,20 %, valeur de reconstitution en baisse continue depuis 2022.
LireSCPI Transitions Europe : Analyse d'une Croissance Paneuropéenne Sans Endettement
Analyse approfondie de la SCPI Transitions Europe (Arkéa REIM) : patrimoine investi à 100 % hors de France sur 7 pays et 7 typologies, croissance financée sans aucun endettement, TOF de 98,5 %, taux de distribution en repli mesuré (8,25 % en 2024, 7,60 % en 2025, objectif 7 % en 2026).
LireSCPI Pierval Santé : Analyse de la Diversification Santé Internationale et du Plan de Relance de la Performance
Analyse approfondie de la SCPI Pierval Santé (Euryale Asset Management) : taux de distribution en repli à 4,06 % en 2025 après 5,35 % en 2022, capitalisation de 3,3 Md€ sur 255 actifs santé répartis dans 9 pays, endettement maîtrisé à 17,58 %, plan de relance de la performance engagé par la société de gestion pour 2026.
LireSCPI Perial O2 (ex-PFO2) : Analyse de la Suspension de Liquidité et du Marché Secondaire 2026
Analyse de la SCPI Perial O2 (ex-PFO2, Perial Asset Management) : suspension de la variabilité du capital depuis le 25 février 2026, marché secondaire ouvert en avril avec un prix d'exécution tombé à 70 € au 30 juin 2026 (contre 164 € en souscription avant suspension), taux d'occupation en repli à 84,6 % et endettement à 31,6 %.
LireSCPI ActivImmo : Analyse de la Spécialiste Logistique en Pleine Internationalisation
Analyse de la SCPI ActivImmo (Alderan) : taux de distribution 5,49 % en 2025, taux d'occupation en repli à 93,3 %, stratégie d'internationalisation encore loin de son objectif, frais et scoring de résilience.
LireSCPI en société financée par compte courant d’associé : mécanisme, fiscalité et limites
Une société achète des parts de SCPI grâce à une avance en compte courant d’associé ; les loyers, imposés à l’IS à 15 % ou 25 %, remboursent l’avance sans impôt personnel. Textes (L. 312-2 CMF, art. 39, 111 et 219 CGI), cas chiffré 2026 et limites : épuisement du compte courant, revente, IFI.
LireDétenir des parts de SCPI dans une SCI ou une holding à l’IS : fiscalité, IFI et revente
Loyers imposés à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, sinon 25 %) sans prélèvements sociaux, parts non amortissables, revente sans abattement pour durée de détention, dividende taxé à 31,4 %, IFI par transparence (art. 965 CGI) : le régime complet de la SCPI détenue par une société, avec un cas chiffré sur dix ans et un verdict par profil.
LireSCPI à crédit en 2026 : à qui ça s'adresse et quand ça ne marche pas
Acheter des parts de SCPI à crédit en 2026 : taux publiés (4,73 % à 5,40 % à 10-20 ans en mai 2026) face à un taux de distribution moyen de 4,91 %, déductibilité des intérêts (BOFiP), effort d'épargne mensuel chiffré et simulation du TRI net crédit contre comptant.
LireComment souscrire des parts de SCPI : montant minimum, mensualisation, délais
Montant minimum réel selon la SCPI, mensualisation dès 50 €/mois, réinvestissement des dividendes en parts fractionnées, signature électronique, délai de jouissance (3 à 6 mois) et délai de réflexion de 48 heures — pas de rétractation classique. Le parcours de souscription expliqué avec les textes qui s'appliquent.
LireComment sont rémunérés les distributeurs de SCPI : frais de souscription, rétrocessions
Les frais de souscription (5 % à 12 %) financent une ligne « frais de collecte » qui n'est jamais ventilée entre société de gestion et distributeur. Un mécanisme de rétrocession récurrente existe aussi, révélé par une sanction AMF contre Novaxia (décembre 2025) après Eternam et Altaroc (septembre 2025). Ce que l'on sait, et ce qu'aucune source publique ne chiffre.
LireCIF, courtier ou apporteur d'affaires : quel statut a votre conseiller SCPI
Un CIF doit recueillir votre situation, vous remettre une lettre de mission, justifier son conseil par écrit et vous informer de sa rémunération. Un apporteur d'affaires n'a légalement aucune de ces obligations. La différence n'est pas théorique : c'est sur elle qu'un CIF a été sanctionné par l'AMF en 2023 (appel rejeté en 2025).
LireFiscalité des SCPI européennes : comment déclarer ses revenus
Le formulaire 2047 s'applique bien à un porteur de parts de SCPI investie en Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Italie, Pologne ou Belgique — avec une méthode qui dépend du pays (exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt). Dans les deux cas, les prélèvements sociaux français sont généralement neutralisés. Le détail pays par pays, avec les conventions fiscales vérifiées.
LireSCPI en assurance-vie ou en direct : fiscalité, liquidité et rendement comparés
Comparatif complet SCPI en direct (pleine propriété) vs SCPI logée en assurance-vie : fiscalité des revenus (revenus fonciers vs prélèvement forfaitaire du contrat), liquidité (rachat de parts vs rachat sur contrat), rendement net d'entrée en compte, et cas où combiner les deux enveloppes a du sens.
LireSCPI en démembrement : nue-propriété, usufruit, comment ça marche et pour qui
Nue-propriété seule, usufruit seul, ou démembrement croisé entre un chef d'entreprise et sa société à l'IS : comment fonctionne l'achat de parts de SCPI démembrées, la décote appliquée au prix de la nue-propriété, la reconstitution automatique de la pleine propriété au terme, et les profils pour qui c'est pertinent (ou non).
LireSCPI ou investissement locatif en direct : lequel choisir en 2026 ?
SCPI ou appartement loué en direct : ticket, diversification, effort de gestion, frais d'entrée, conditions de crédit (taux SCPI vs crédit immobilier classique), fiscalité des revenus (déficit foncier, LMNP, assurance vie) et risques comparés, avec une mise en situation.
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SCPI sans frais d'entrée : frais de gestion à 14,4-18 %, commission de retrait, commissions d'acquisition — pourquoi je n'y investis pas
Comparatif chiffré des SCPI sans frais de souscription (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Néo) face aux SCPI classiques : frais de gestion de 14,4 % à 18 % TTC, commission de retrait de 5 à 6 % avant 5-6 ans, commissions d'acquisition jusqu'à 6 %. Gagnant à 3-5 ans, perdant à 20-30 ans selon mes calculs.
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Prix de part d'une SCPI : valeur de réalisation, valeur de reconstitution et la fourchette de ± 10 % expliquées
Ce qu'on achète vraiment avec une part de SCPI : valeur de réalisation (immeubles expertisés + trésorerie, art. L. 214-78 CMF), valeur de reconstitution (plus les frais de reconstitution), prix de souscription dans une fourchette de ± 10 % (art. L. 214-94), valeur de retrait, et ce que cela implique pour la liquidité des SCPI à capital variable et le plafond d'endettement.
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Comment je sélectionne une SCPI aujourd'hui, et pourquoi j'avais tort de les rejeter en bloc
J'ai rejeté toutes les SCPI pendant deux ans ; la crise de 2023-2026 a montré une dispersion énorme entre véhicules. Ma grille en quatre critères, dans l'ordre : ancienneté de la SCPI et de l'équipe, historique de distribution sur dix ans, taux d'occupation financier, qualité réelle du patrimoine. Les frais après, le taux de distribution en dernier.
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À 75 ans, 300 000 € en SCPI plutôt qu'une allocation dynamique en assurance vie luxembourgeoise : pourquoi c'était le bon choix
Cas client anonymisé : 75 ans, plus d'un million d'euros, 70 000 € de pension, objectif de 4 000 € par mois sans rien surveiller. Pourquoi la proposition d'allocation dynamique était bonne sur le papier et mauvaise pour lui (horizon, objectif de revenu, sommeil), ce que 300 000 € de SCPI anciennes ont donné (environ 1 500 € par mois), et ce que ce cas m'a appris.
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