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Analyses, prises de position, chiffres bruts. Sans langue de bois. Les articles de fond ont leur propre page : tous les articles.
Investir dans les terres agricoles avec Gladstone Land
Ma stratégie actuelle pour investir dans les terres agricoles via des actions préférentielles : comparatif LAND vs FPI, focus sur LANDO et LANDP.
LireOptimiser la trésorerie d’entreprise avec un CTO personne morale
Très peu de CGP en parlent. Pourtant, le compte-titres pour personne morale est une solution redoutable pour investir la trésorerie d’entreprise.
LireLes foncières cotées, la classe d'actifs qui surperforme le S&P500
Analyse de la surperformance historique des REITs face au S&P 500, avantages fiscaux, liquidité et opportunité d'investissement liées à la décote actuelle (30 à 50 %).
LireFoncières cotées : Comment investir concrètement ?
Guide complet pour comprendre les foncières cotées, leurs modes de détention, les enveloppes fiscales adaptées, et comment investir efficacement.
LireTaxe sur les holdings patrimoniales 2026 : ce qui a vraiment été voté
Le PLF 2026 prévoyait une taxe de 2 % sur les actifs financiers des holdings. La loi de finances 2026 (art. 235 ter C du CGI) a finalement voté 20 % sur les seuls biens somptuaires, trésorerie et actifs financiers exclus.
LireFoncières cotées : les critères pour bien choisir avant d'investir
Pas de classement noté par titre : les six critères concrets à vérifier avant de choisir une foncière cotée — endettement, décote sur ANR, concentration sectorielle, soutenabilité du dividende, éligibilité PEA et liquidité réelle.
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Pourquoi j'ai renoncé à mon achat locatif pour investir dans les foncières cotées
Après des mois de visites, un CDI et un taux préférentiel, j'ai abandonné l'achat d'un appartement à louer. Trois raisons chiffrées : une moins-value de 10 % sur un bien financé à 100 % efface 200 % de l'apport, dix heures de gestion par mois valent 300 € à retirer de la rentabilité, et rien ne garantit que le résidentiel français répète les décennies passées.
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ETF immobiliers ou sélection de foncières : pourquoi je choisis mes titres, et lesquels je prendrais sinon
Cinq raisons pour lesquelles je n'achète pas d'ETF de foncières cotées après plusieurs années en direct (business model lisible, pondération par la taille, frais annuels, doute sur la gestion passive, goût de la sélection), et les deux ETF FTSE EPRA Nareit Developed que je prendrais si je changeais d'avis : HSBC (IE00B5L01S80) et Amundi (LU1737652823), 0,24 % de frais.
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Terres agricoles : pourquoi je n'ai pas acheté en direct en France et j'investis via des foncières cotées
Statut du fermage (loyers par arrêté préfectoral, indice des fermages, droit de préemption du preneur), contrôle SAFER, droits de mutation et taxe foncière (exonération portée à 30 % en 2025) : pourquoi les terres agricoles en direct sont conçues pour l'agriculteur, et comment les foncières cotées américaines (Gladstone Land, Farmland Partners) rendent l'actif accessible, avec leurs limites.
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Préparer sa retraite avec les foncières cotées : pourquoi la volatilité n'est pas le risque, et ce que font 100 € par mois sur trente ans
1,7 cotisant par retraité aujourd'hui, 1,4 en 2070 selon le COR : pourquoi je capitalise. La confusion entre volatilité et risque, le vrai risque de ne pas investir, et le calcul des 100 € par mois pendant 30 ans : 36 000 € non investis, environ 58 000 € à 3 %, environ 226 000 € à 10 %.
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Dividendes étrangers taxés deux fois : retenue à la source, crédit d'impôt 2047 et le cas du PEA
Retenue à la source par pays (15 % États-Unis avec W-8BEN, 25 % Canada, 26 % Italie, 26,375 % Allemagne, 30 % Belgique, 35 % Suisse), crédit d'impôt français plafonné au taux conventionnel (17,6 % du net selon la notice 2047), et pourquoi le PEA ne récupère rien. Exemple chiffré sur une foncière canadienne et tableau des enveloppes par type de foncière.
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Foncières cotées : les trois enveloppes que j'utilise pour payer moins d'impôt (PEA, assurance vie, club d'investissement)
Investir dans l'immobilier sans impôt n'existe pas, mais les SIIC/REITs partent sans impôt sur les sociétés. Pour l'impôt sur les dividendes (PFU 31,4 % en 2026) : le PEA pour les foncières européennes éligibles (ni SIIC ni REITs), l'assurance vie après 8 ans (abattement 4 600 €), et le club d'investissement (5 à 20 membres, 5 500 €/an chacun, 10 ans, sortie en titres sans imposition immédiate).
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Dividende non imposable : pourquoi Unibail-Rodamco-Westfield a versé 2,50 € puis 3,50 € en remboursement d'apport
Une SIIC sans bénéfice statutaire n'a pas d'obligation de distribution ; Unibail a distribué sur ses primes d'émission, qualifiées de remboursement d'apport (art. 112, 1° CGI) : pas d'impôt pour l'actionnaire résident français, prix de revient réduit d'autant. Mécanisme, conditions d'antériorité, ce que ça dit de la société, et comment vérifier sur votre IFU.
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Pourquoi les dividendes me rendent réellement plus riche, malgré l'arithmétique et l'impôt
Le dividende ne crée pas de valeur le jour où il tombe, mais trois raisons non comptables : un euro chez moi ne porte plus le risque de l'entreprise, une politique de distribution discipline les dirigeants, un dividende vient du business quand une plus-value vient du marché. Le cas des foncières cotées, obligées de distribuer, et l'impôt à 31,4 % que j'accepte.
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Profiter de l'IA sans acheter Nvidia : posséder les centres de données, les tours et les entrepôts via les foncières cotées
Une révolution réelle peut ruiner ses investisseurs : le Nasdaq a perdu 78 % entre mars 2000 et octobre 2002. En novembre 2025, le fonds de Michael Burry a déclaré des options de vente sur Nvidia et Palantir. Ma stratégie : posséder les murs de l'IA (centres de données, infrastructures télécoms, logistique) via des foncières cotées valorisées comme de l'immobilier.
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Faut-il investir dans les foncières de bureaux ? Vacance record en Île-de-France, rebond à Manhattan, et ce que j'ai fait
Rendements de dividende de 6 à 10 % sur les foncières de bureaux, vacance de 11,2 % en Île-de-France fin 2025 (6,2 millions de m² vides) contre 13,6 % à Manhattan en baisse, valeur des bureaux projetée en baisse de 26 à 42 % d'ici 2030 par McKinsey. Pourquoi les foncières ont déjà encaissé la baisse et pas les SCPI, et mon entrée prudente sur du central.
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L'immobilier ne nous sauvera pas de l'inflation : ce que j'ai changé dans mes placements en 2026
Pourquoi l'immobilier n'est pas un rempart fiable à court terme (hausse des taux, loyers indexés avec retard), ce que les foncières cotées ont fait pendant la stagflation 1972-1982 (environ 13 % par an selon Nareit contre une inflation proche de 9 %), et mon choix de 2026 : ralentir les achats de foncières et ajouter des produits structurés en assurance vie, avec leurs risques écrits noir sur blanc.
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Medical Properties Trust : ma plus grosse erreur en foncières cotées, et ce qui s'est passé depuis la faillite de Steward
Plus de 20 000 € investis entre 2022 et 2023, moins de 10 000 € début 2024. Trois erreurs précises (loyers financés par le bailleur, renforcement sur une coupe de dividende, position spéculative à 5 %), la faillite de Steward en mai 2024, 7,6 milliards de dollars de créances abandonnées, quinze hôpitaux relogés, et un cours à 3,40 $ en septembre 2026.
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Les 5 SIIC françaises que je détenais en 2024 : Unibail, Klépierre, Immobilière Dassault, Acanthe, Frey
Cinq foncières cotées à Paris, avec les chiffres de juin 2024 : décotes de 10 à 50 % sur la valeur des actifs, dividendes de 4 à plus de 6 %, multiples de 7 à 15 fois les flux, endettement de zéro à 45 %. Ce que je cherchais dans chacune, la raison de chaque décote, et pourquoi j'ai conclu que j'avais de meilleures opportunités aux États-Unis.
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Une SIIC parisienne face à une SCPI de bureaux : les sept différences, avec l'exemple d'Immobilière Dassault
Même immobilier, même transparence fiscale, sept différences de structure : choix des actifs sans contrainte de collecte, concentration sur le prime parisien, absence d'objectif de collecte, liquidité boursière, transparence comptable, dividendes au PFU plutôt que revenus fonciers, et un prix inférieur à la valeur des immeubles là où une SCPI se souscrit au-dessus.
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Foncières à bail triple net : pourquoi j'en détiens quatre (Agree Realty, NNN, Vici, Realty Income) et comment je les lis
Le bail triple net fait payer au locataire charges, taxes, assurances et réparations structurelles : des flux prévisibles contre une croissance modeste. Mes quatre positions avec les chiffres de 2024, ma préférence pour Agree Realty (28 % d'endettement, famille fondatrice actionnaire depuis 1994) et Vici (100 % des loyers collectés pendant le Covid), et les cinq indicateurs que je vérifie.
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Tours télécom : pourquoi j'ai choisi Crown Castle, pourquoi Starlink ne me fait pas peur, et ce qu'elle est devenue en 2026
Trois foncières détiennent l'essentiel des 150 000 tours américaines : baux de 5 à 15 ans, +3 % par an, plusieurs locataires par tour, marges supérieures à 90 %. Crown Castle achetée en 2024 avec 35 % de décote, renforcée en 2025 sur le bruit Starlink, et devenue en mai 2026 une pure foncière de tours après la vente de la fibre et des small cells pour 8,5 milliards de dollars.
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Alexandria Real Estate : ma thèse de 2024 relue après la coupe de dividende de 45 %
En avril 2024 : campus de sciences de la vie, 40 % de décote, moins de 30 % de dette, baux de huit ans, dividende de 4 % couvert à moins de 55 %. Fin 2025 : dividende réduit de 45 % à 0,72 $, flux 2026 attendus en baisse de 27 %, occupation vers 88 %. Où la thèse a tenu, où elle a cassé, et ce que j'ai appris sur les ratios calculés sur des valeurs qui bougent.
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Investir dans l'immobilier à l'étranger avec les REITs : de l'Europe à Hong Kong et à l'Arabie saoudite
Le statut de foncière exonérée existe dans plus de quarante pays (REIT, SIIC, SOCIMI, SIIQ, G-REIT, FBI, SIR). Comment j'ai investi dans Link REIT à Hong Kong avec 40 % de décote et dans Cenomi Centers en Arabie saoudite, ce que ces positions apportent (diversification, décotes) et coûtent (change, politique, retenue à la source), et comment j'achète concrètement.
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Acheter la dilution, jamais la détresse : deux foncières prises sur une augmentation de capital et un plus bas historique
Pourquoi une augmentation de capital fait baisser le cours et pourquoi c'est un point d'entrée quand les loyers rentrent. Armada Hoffler (dividende 7,5 %, dette supérieure à 60 %, spéculatif) achetée sur sa dilution, Rexford Industrial (entrepôts du sud de la Californie) sur une valorisation au plus bas, en novembre 2024, et la règle qui distingue dilution et détresse.
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Comment j'ai commencé : 20 000 € de prêt étudiant sur une seule foncière, juste avant le Covid
Unibail-Rodamco-Westfield achetée vers 130 € fin 2019 sur le conseil d'un ami, descendue sous 30 € en 2020, sauvée par le rejet de l'augmentation de capital mené par Xavier Niel et par le fait de ne pas avoir vendu. Les cinq règles que j'en ai tirées : qualité des immeubles, occupation, endettement, alignement des dirigeants, diversification.
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Pourquoi je préfère les foncières cotées aux SCPI : mon match en six rounds, avec le score
Prix, liquidité, diversification, endettement, performance et fiscalité, psychologie : six rounds, quatre pour les foncières cotées (dont le décisif, près de 12 % par an sur 40 ans contre environ 8 % pour les SCPI selon l'IEIF, PFU et exonération d'IFI contre revenus fonciers) et deux pour les SCPI, la stabilité du prix et la protection contre les ventes impulsives.
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Investir dans l'immobilier sans crédit : le régime SIIC expliqué (cotation, 15 millions, seuil de 60 %, distribution de 95 % et 70 %)
Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées (loi de finances pour 2003, art. 208 C CGI) : exonération d'impôt sur les sociétés contre cotation, capital d'au moins 15 millions d'euros, aucun actionnaire à 60 % ou plus, et distribution de 95 % des loyers, 70 % des plus-values et 100 % des dividendes de filiales. Pourquoi il rend l'immobilier accessible sans crédit, et avec décote.
Lire100 % ETF MSCI World en PEA : pourquoi je ne suis pas d'accord, et ce que j'ajoute à côté
L'indice pèse environ 72 % d'États-Unis, plus de 30 % de technologie, un quart dans dix sociétés. Tout en PEA, c'est une enveloppe plafonnée, sans donation, avec des prélèvements sociaux à 18,6 %, une réplication synthétique et aucun revenu. Je garde l'ETF comme socle et j'ajoute des foncières cotées comme colonne vertébrale.
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